SnadnéFinance.cz

SnadnéFinance.cz

finanční informační portál

Dnešním článkem pokračujeme v našem exkluzivním seriálu o koupi bytu. Tento díl se již podrobně věnuje kupní smlouvě, ukazuje, jak celý proces probíhá a na co je potřeba zaměřit větší pozornost.

Po podpisu rezervační smlouvy se musí vše již rozjet naplno, není zde prostor pro velké otálení. Návrh kupní smlouvy a depozitní smlouvy připraví realitní kancelář, já si musím zajistit všechny potřebné podklady pro získání hypotéky.

Vlastní právní zástupce

Návrh kupní smlouvy je připraven do týdne, realitní kanceláře připravují smlouvu víceméně dle připravené šablony, takže by to mohlo být v mnoha případech i rychlejší. Smlouvu jsem posléze nechal připomínkovat svého právníka, kterého jsem si najal. Není to sice levná záležitost, ale myslím, že se to vyplatí, zejména pokud nemáte tušení, co se ve smlouvě píše. Na ceně se můžete většinou domluvit ve dvou variantách – hodinová sazba nebo sazba za celý případ, zvolil jsem sazbu za případ.

Podstatné je si uvědomit, co ve smlouvě chybí, na to bez praktických zkušeností většinou sami nepřijdete. Až právníkovy připomínky mi ukazují, jaké zásadní věci ve smlouvě scházejí. Se zapracováním našich připomínek však realitní kancelář ani prodávající nemají problém, a tak se smlouva rýsuje do našich představ.

Na co si dát pozor v kupní smlouvě

Jak jsem již zmínil. Bodů, na které je nutné si dát ve smlouvě pozor, je plno. Prakticky jde o celou smlouvu, a proto je dobré, aby se na ní podíval odborník. Zmíním alespoň některé body, které vidím jako důležité ze své zkušenosti:

1) Ujištění, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena a podobně.
2) Ošetření daňových povinností prodávajícího. Kupující je totiž ze zákona ručitelem k dani z nabytí nemovitých věcí, a pokud prodávající daň nezaplatí, výrazně by vám to nákup bytu prodražilo.
3) Podmínky předání bytu, termín, případně smluvní pokuta při nesplnění termínu.
4) Vybavení bytu. Co vše vám prodávající v bytě přenechá. A v případě poškození těchto věcí (v době od podpisu smlouvy do předání bytu) definovat způsob nápravy nebo náhrady.
5) Přílohou kupní smlouvy může být také soupis známých závad.
6) Pro případ porušení záruk stanovených prodávajícím, definovat možnosti odstoupení od kupní smlouvy.

Advokátní nebo notářská úschova

Rozhoduji se také, zda zvolit pro úschovu svých prostředků advokátní nebo notářskou úschovu. Radím se se svým právníkem, který mi vysvětluje, že je to v podstatě jedno, že riziko zneužití je v obou případech prakticky stejné, jen služby notáře jsou dražší. Navíc riziko nese především strana, která nemovitost prodává než tak, která kupuje. Rozhodl jsem se tedy pro advokátní úschovu. Za posledních 10 let došlo ke zpronevěření svěřených finančních prostředků dvakrát včetně mediálně známého případu Miloše Vlasáka. Snad nepřibude případ další.

Volba způsobu úschovy finančních prostředků je také určitou dohodou zúčastněných stran. Nicméně v žádném případě ne nenechte nutit do varianty, která se vám nelíbí. Realitní kanceláře často dlouhodobě spolupracují se svým již ověřeným advokátem. Tato volba tak nemusí být špatná, ale i tak si nabízeného advokáta prověřte.

Můžete se také setkat se situací, kdy vám bude realitní kancelář nabízet úschovu peněz jako službu zdarma. Pokud je tím ale myšleno, že peníze bude uschovávat přímo sama realitní kancelář, tak tento způsob vám důrazně nedoporučuji.

Podpis smluvní dokumentace

Samotný podpis smluv proběhl bez komplikací, vše bylo dohodnuto předem. Sešli jsme se v advokátní kanceláři, smlouvy se společně znovu prošli a podepsala se:
– Kupní smlouva
– Depozitní smlouva
– Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Z advokátní kanceláře si odnáším podepsanou depozitní smlouvou a kupní smlouvou bez ověřených podpisů. Advokát ověřil naše podpisy u smluv, které budou z advokátní úschovy uvolněny až po složení celé částky do depozitní úschovy. Jedna tato smlouva bude přílohou návrhu na vklad do katastru nemovitostí a po jedné smlouvě dostanu já a prodávající.

Další mé následné kroky budou směřovat k tomu, aby byla včas složena celá kupní částka do depozitní úschovy.


Napsat komentář

(*) = povinné pole

(číslicí) (*)